Оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости при грамотном подходе позволяет существенно сэкономить на налоговых (или арендных) платежах. Эта экономия зачастую многократно окупает все расходы, связанные с подготовкой отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости и правовым сопровождением соответствующей процедуры.

Кадастровая стоимость определяется методом массовой оценки и должна быть сопоставима с рыночной стоимостью объекта оценки, которая определяется индивидуально в отношении каждого конкретного объекта недвижимости.

Однако на практике нередко возникают ситуации, когда кадастровая стоимость объекта недвижимости многократно превышает его рыночную стоимость . Причины:

• определение кадастровой стоимости на основе недостоверных сведений об объекте недвижимости (например, возникших в силу наличия технической и (или) кадастровой ошибок);
• различная методология оценки при определении кадастровой и рыночной стоимостей.

А потому и оспаривание результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, как правило, осуществляется двумя способами:

• путем изменения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости;
• путем определения рыночной стоимости объекта недвижимости и установления кадастровой стоимости в размере рыночной.

Рассмотрим наиболее распространенные ошибки, возникающие при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости посредством установления такой стоимости в размере рыночной.

1. Ошибка в дате подготовки отчета об определении рыночной стоимости объекта недвижимости

При оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости особое внимание следует уделить дате, по состоянию на которую определена кадастровая стоимость. Неправильное определение такой даты является наиболее распространенной ошибкой, которую допускают юристы при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости. Кадастровая стоимость объекта недвижимости может быть установлена на дату:

• утверждения результатов государственной кадастровой оценки;
• внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости.

42 полезных документа для юриста компании

1. Кадастровая стоимость определяется на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости в отношении объектов недвижимости, которые существовали на дату формирования перечня объектов недвижимость, подлежащих государственной кадастровой оценке и включенные в этот перечень.

Рассмотрим пример из судебной практики. Земельный участок поставлен на кадастровый учет в 1998 году. Перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке был сформирован по состоянию на 1 января 2010 г, земельный участок был включен в этот перечень. И именно на эту дату был подготовлен отчет об определении рыночной стоимости земельного участка. Суд удовлетворил требование об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 по делу № 82-АПГ15-29).

2. Кадастровая стоимость определяется на дату внесения сведений об объекте недвижимости в государственный кадастр недвижимости в отношении земельных участков, сведения о которых были внесены в государственный кадастр недвижимости после даты формирования перечня объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке и не включенные в этот перечень.

Рассмотрим примеры из судебной практики. Заявитель подготовил отчет об определении рыночной стоимости земельного участка на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости (на 1 января 2013 года). Суды отказали в установлении кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной, поскольку земельный участок был поставлен на кадастровый учет 9 июня 2014 года и не мог быть включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке (Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-24). Отчет в этом случае следовало готовить на дату постановки земельного участка на государственный кадастровый учет (9 июня 2014 года). Примеры судебных решений со схожими обстоятельствами: Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 11-АПГ15-2; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 32-АПГ15-6; Определение Верховного Суда РФ от 10.09.2015 № 5-АПГ15-71; Определение Верховного Суда РФ от 09.09.2015 № 48-АПГ15-59; Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 33-АПГ15-17.

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости земельного участка, в размере его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2013 г. (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). Спорный земельный участок является вновь образованным, выделенным из другого земельного участка. Следовательно, и рыночная стоимость вновь образованного земельного участка с кадастровым должна быть определена на дату внесения кадастрового номера в государственный кадастр недвижимости - на 25 февраля 2014 года. В этой связи суды отказывая в удовлетворения заявленного требования (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 4-АПГ15-11).

На практике нередко возникают ситуации, когда после даты формирования перечня объектов недвижимости, подлежащих государственной кадастровой оценке, у земельного участка, включенного в такой перечень, изменились характеристики (например, категория, вид разрешенного использования и т.п.), влекущие за собой внесение соответствующих изменений в ГКН и, соответственно, новое определение кадастровой стоимости. В таком случае отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости следует готовить именно на дату внесения в ГКН таких сведений, а не на дату формирования перечня.

Рассмотрим примеры судебной практики. Общество обратилось в суд с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости по состоянию на дату утверждения результатов государственной кадастровой оценки земель (1 января 2013 г.). Участок был поставлен на кадастровый учет 18 марта 2011 г. и был включен в перечень объектов, подлежащих государственной кадастровой оценке. Суды, отказывая в удовлетворении заявленного требования, исходили из того, что 1 июля 2013 г. был изменен вид разрешенного использования этого земельного участка (Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 5-АПГ15-64). Соответственно, отчет об определении рыночной стоимости земельного участка следовало готовить на именно на дату внесения государственный кадастр недвижимости сведений об изменении вида разрешенного использования земельного участка (на 1 июля 2013 г.).

Заявитель обратился в суд с требованием об установлении кадастровой стоимости в размере, равном рыночной стоимости земельного участка по состоянию на 1 января 2011 года (на дату утверждения результатов определения кадастровой стоимости). При этом 14 января 2014 года была изменена категория соответствующего земельного участка с земель сельскохозяйственного назначения на земли населенных пунктов. Суды отказали в удовлетворении заявленного требования поскольку кадастровую стоимость соответствующего земельного участка следовало определить на дату изменения категории земель - 14 января 2014 года (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 89-АПГ15-14).

Кроме того важно учесть, что оспорить результаты определения кадастровой стоимости земельного участка можно только в период, пока не утверждены новые результаты определения кадастровой стоимости. Государственная кадастровая оценка проводится не чаще чем один раз в течение трех лет (в городах федерального значения не чаще чем один раз в течение двух лет) и не реже чем один раз в течение пяти лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка (абзац первый статьи 24.12 Закона об оценочной деятельности).

Отклоняя требование об установлении кадастровой стоимости земельного участка равной его рыночной стоимости, суд установил, что нормативным актом органа исполнительной власти утверждены новые результаты государственной кадастровой оценки земель, поэтому определение рыночной стоимости спорного земельного участка в представленном истцом отчете на предыдущую дату установления его кадастровой стоимости утрачивает правовое значение, поскольку к возникновению, изменению, прекращению прав и обязанностей не приведет (Постановление Арбитражного суда Московского округа от 08.05.2015 № Ф05-4590/2015 по делу № А40-40858/14). Схожая судебная практика: Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 4-АПГ15-15, Определение Верховного Суда РФ от 31.08.2015 № 18-АПГ15-25, Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 49-АПГ15-20.

2. Отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости подготовлен ненадлежащим образом

При обращении в комиссию или в суд к заявлению об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной, следует приложить отчет об определении рыночной стоимости земельного участка и экспертное заключение саморегулируемой организации оценщиков (далее - СРО) на такой отчет. Отсутствие в перечне прилагаемых к заявлению документов отчета и экспертного заключения СРО на этот отчет влечет за собой оставление соответствующего требования без рассмотрения (Определение Верховного Суда РФ от 14.09.2015 № 16-АПГ15-34).

Законодательством предусмотрены определенные требования к подготовке такого отчета, несоблюдение которых может повлечь за собой отказ в удовлетворении заявленного требования. Анализ судебной практики позволяет выявить следующие наиболее распространенные мотивировки отказа в удовлетворении требования об установления кадастровой стоимости земельного участка в размере рыночной по причине несоответствия отчета об определении рыночной стоимости требованиям законодательства.

• Рыночная стоимость объекта недвижимости определена с нарушением требований Закона об оценочной деятельности, федеральных стандартов оценки (в том числе принципов ФСО: существенности, обоснованности, проверяемости и достаточности) (Определение Верховного Суда РФ от 26.08.2015 № 19-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 67-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 08.07.2015 № 43-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-42, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 45-АПГ15-10, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 4-АПГ15-21, Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 5-АПГ15-33, Определение Верховного Суда РФ от 15.07.2015 № 69-АПГ15-1).
• При определении рыночной стоимости объекта оценки не были применены необходимые корректировки или коэффициент, учитывающий особенности расположения земельного участка в границах населенного пункта. Например, могут быть не учтены корректировки по виду разрешенного использования, доступности инженерных коммуникаций (Определение Верховного Суда РФ от 05.08.2015 № 48-АПГ15-26, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-3, Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 66-АПГ15-2, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 24-АПГ15-2).
• В качестве объектов-аналогов для оценки использованы земельные участки, существенно отличающиеся по элементам сравнения от оцениваемых участков (Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 67-АПГ15-36, Определение Верховного Суда РФ от 12.08.2015 № 18-АПГ15-16).
• Внесенные в государственный кадастр недвижимости на основании решений суда об установлении кадастровой стоимости равной его рыночной стоимости сведения о кадастровой стоимости земельного участка не могут использоваться оценщиком в качестве элемента сравнения «цена предложения» в целях расчета величины рыночной стоимости иных объектов оценки (Определение Верховного Суда РФ от 01.07.2015 № 48-АПГ15-34).
• Рыночная стоимость арендуемого истцом земельного участка, установленная в отчете об оценке, не учитывает индивидуальные характеристики объектов и не является достоверной (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 67-АПГ15-25).

В этой связи при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости, важно проверить отчет об определении рыночной стоимости объекта недвижимости на соответствие требованиям законодательства об оценочной деятельности и федеральных стандартов оценки, с учетом приведенных наиболее распространенных мотивировок признания такого отчета недопустимым доказательством.

3. Оспаривание кадастровой стоимости, которая не установлена в качестве базы земельного налога или налога на имущество

Кадастровая стоимость определяется в качестве базы земельного налога, и налога на имущество, в отношении объектов недвижимости, которые расположены в границах муниципального образования или города федерального значения, на территории которого введен налог.

Если в отношении объекта недвижимости определена кадастровая стоимость, но налог на территории соответствующего муниципального образования или субъекта Российской Федерации не введен, то у заявителя отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите. Рассмотрим подобную ситуацию на конкретных примерах.

Заявление об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной подано до утверждения субъектом Российской Федерации результатов определения кадастровой стоимости и до принятия закона субъекта Российской Федерации, устанавливающего особенности определения налоговой базы исходя из кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества. Суд первой инстанции заявленное требование удовлетворил. Однако СК по административным делам ВС РФ указанное решение отменила, поскольку отсутствует нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 17.06.2015 № 35-АПГ15-33).

Внесение в государственный кадастр недвижимости сведений о кадастровой стоимости принадлежащего заявителю жилого дома не затрагивает ее права как налогоплательщика, поскольку в настоящее время кадастровая стоимость объекта недвижимого имущества не используется в целях определения налоговой базы по налогу на имущество физических лиц на территории соответствующего субъекта Российской Федерации. Следовательно, как на момент обращения заявителя в суд, так и при рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции у заявителя отсутствовало нарушенное субъективное право или законный интерес, подлежащие судебной защите (Определение Верховного Суда РФ от 24.06.2015 № 18-АПГ15-6).

Юриста, сопровождающего процедуру оспаривания результатов определения кадастровой стоимости недвижимости, подстерегает на этом пути множество подводных камней. Искренне надеюсь, что данная информация поможет вам избежать самых распространенных ошибок, которые допускаются при оспаривании результатов определения кадастровой стоимости недвижимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если они затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Прежде чем оспаривать кадастровую стоимость, нужно уточнить, по правилам какого закона это делать.

Статьей 24 Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценке на территории Российской Федерации установлен переходный период применения данного закона с 1 января 2017 года до 1 января 2020 года (далее - переходный период) к отношениям, возникающим в связи с проведением государственной кадастровой оценки, пересмотром и оспариванием ее результатов.

В течение этого времени действуют два закона. Какой именно из них применять, чтобы оспорить кадастровую стоимость, зависит от ситуации.

Ситуация 1. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 237-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Полноценно закон начнет действовать на территории страны с 1 января 2020 года.

На территории Республики Коми в 2018 году проводится государственная кадастровая оценка земельных участков в составе земель сельскохозяйственного назначения. Только в отношении данных земельных участков, оспаривание кадастровой стоимости будет проводиться по правилам Закона № 237-ФЗ о государственной кадастровой оценки после принятия Акта об утверждении результатов определения кадастровой стоимости, который должен вступить в силу 1 января 2019 года.

Ситуация 2. Кадастровую оценку нужно оспаривать по правилам Закона № 135-ФЗ, если ее провели по правилам этого закона. Этот закон применяют, чтобы оспорить кадастровую стоимость, которую определили или начали определять до 1 января 2017 года, а также ту, которую определили по правилам Закона № 135-ФЗ в переходный период.

В настоящее время процедура оспаривания кадастровой оценки прописана в Федеральном Законе №135 и в Федеральном законе №237. Проанализировав данные законодательные акты, стоит выделить некоторые изменения в процедуре оспаривания.

Кадастровая стоимость недвижимости может быть установлена путем оспаривания результатов определения кадастровой стоимости в судебном порядке.
С принятием Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации (далее - КАС РФ) на законодательном уровне произошло закрепление порядка осуществления административного судопроизводства при рассмотрении и разрешении Верховным Судом Российской Федерации, судами общей юрисдикции административных дел о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, а также других административных дел, возникающих из административных и иных публичных правоотношений и связанных с осуществлением судебного контроля за законностью и обоснованностью осуществления государственных или иных публичных полномочий. С 15 сентября 2015 г. результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимого имущества подлежат оспариванию в порядке административного судопроизводства.

Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 2 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 30 июня 2015 г. N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости", административным истцом в суд могут быть заявлены следующие требования:

Об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости;

Об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) кадастровой ошибки;

Об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

Требования об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости не подлежат совместному рассмотрению с иными требованиями, например, о пересмотре налоговых обязательств, арендных платежей. В принятии таких административных исковых заявлений судом или будет отказано, или они подлежат возвращению.

Административное исковое заявление подается в Верховный Суд республики, краевой, областной суд, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость.

Административное исковое заявление о пересмотре кадастровой стоимости подаются:

Юридическими и физическими лицами, владеющими объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения;

Лицами, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности;

Органами государственной власти, местного самоуправления - в отношении объектов государственной или муниципальной собственности;

Федеральными органами исполнительной власти - в отношении земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена;

Бывшими собственниками объекта недвижимости, если результатом кадастровой оценки затрагиваются права и обязанности такого лица, как налогоплательщика в налоговом периоде, в котором подано заявление;

Участниками долевой собственности на недвижимое имущество (независимо от согласия других сособственников недвижимости);

Арендаторами недвижимого имущества, находящегося в государственной или муниципальной собственности, когда арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости объекта кадастровой недвижимости;

Лицами, имеющими исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена такого участка исчисляется исходя из его кадастровой стоимости.

К заявлению об оспаривании прилагаются:

Выписка их Единого государственного реестра недвижимости о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости;

Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости, если заявление об оспаривании подается лицом, обладающим правом на объект недвижимости;

Отчет об оценке рыночной стоимости, составленный на бумажном носителе и на электронном носителе в форме электронного документа.

Также следует учитывать общие требования, предъявляемые к административному исковому заявлению (ст. ст. 125, 126 КАС РФ).

В административном исковом заявлении административный истец должен привести сведения о том, какие права, свободы и законные интересы лица, обратившегося в суд, или иных лиц, в интересах которых подано административное исковое заявление, нарушены, или о причинах, которые могут повлечь за собой их нарушение (п. 4 ч. 2 ст. 125 КАС РФ), в противном случае административное исковое заявление может быть оставлено судом без движения, а в случае не устранения недостатков - без рассмотрения.

Земельного налога, а также налога при продаже недвижимости в случаях, если объект недвижимости находился в собственности менее 5 лет.

Вопросы определения, расчета, порядка изменения кадастровой стоимости недвижимости регламентированы Федеральным законом "О государственном кадастре недвижимости", Земельным кодексом Российской Федерации, Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон об оценочной деятельности). Более подробно о порядке определения и расчета кадастровой стоимости смотрите в статье по ссылке.

Способы пересмотра

В практике встречаются случаи, когда кадастровая оценка объекта недвижимости и, следовательно, налоговая база является завышенной. Законодательством предусмотрен порядок обжалования результатов кадастровой оценки.

В соответствии с Закон об оценочной деятельности результаты оценки могут быть оспорены юридическими и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права и обязанности этих лиц:

1. в региональную комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, созданную в Росреестре;
2. либо в суд.

При этом для физических лиц при оспаривании решений в суде предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Основанием для пересмотра результатов определения кадастровой стоимости является:

1. недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости;
2. установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую установлена его кадастровая стоимость.

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости можно в течение пяти лет с даты внесения в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРП) результатов определения кадастровой стоимости, но не позднее момента определения новой кадастровой стоимости (ч. 10 ст. 24.18 Закона об оценочной деятельности).

Досудебный порядок – оспаривание стоимости в региональную комиссию при Росреестре

В целях оспаривания кадастровой стоимости недвижимости в досудебном порядке необходимо обратиться с письменным заявлением в комиссию по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Справочно. Такие комиссии создаются Росреестром при его территориальном органе в соответствующем субъекте РФ. В каждом субъекте РФ создается одна постоянно действующая комиссия.

В заявлении о пересмотре кадастровой стоимости необходимо указать фамилию, имя, отчество заявителя, адрес места жительства и причины, по которым кадастровая стоимость представляется неверной.

Образец заявления об оспаривании кадастровой стоимости в комиссию Росреестра смотрите в статье по ссылке.

Документы, необходимые для рассмотрения заявления

Законом предусмотрен перечень документов, которые необходимо приложить при подаче заявления в комиссию при Росреестре.

Без данных документов заявление о пересмотре кадастровой стоимости комиссией рассматриваться не будет.

Необходимые документы:

1. Выписка из ЕГРН о кадастровой стоимости объекта недвижимости, содержащая сведения об оспариваемых результатах определения кадастровой стоимости.
2. Копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости - если заявление подает гражданин, обладающий правом на объект недвижимости (например, копия свидетельства о праве собственности);
3. Документы, подтверждающие недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, - если заявление подается по основанию ошибочности указанных сведений.
   • Чтобы подтвердить это основание, собственник объекта недвижимости вправе обратиться к заказчику работ по определению кадастровой стоимости (им может быть министерство имущественных отношений, управление государственного имущества в субъекте РФ, иной орган власти субъекта РФ, а в некоторых случаях - орган местного самоуправления) и в управление Росреестра с запросом о предоставлении сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости. Данные сведения предоставляются в течение семи рабочих дней с даты поступления запроса.
4. Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости в бумажном и электронном виде - если заявление подается по основанию установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости.

В течение месяца с даты поступления заявления о пересмотре кадастровой стоимости комиссия обязана рассмотреть это заявление. О дате рассмотрения заявления сообщается заявителю, который вправе присутствовать на заседании комиссии. По результатам рассмотрения заявления комиссия принимает решение о пересмотре кадастровой стоимости или об отказе в этом.

В течение пяти рабочих дней со дня принятия решения комиссия должна направить копию решения в отделение Росреестра и ФГБУ "ФКП Росреестра".

Судебный порядок оспаривания кадастровой стоимости

Если комиссия отказала в пересмотре кадастровой стоимости собственник объекта недвижимости вправе обратиться в суд.

Для этого необходимо составить исковое заявление или обратиться в адвокатскую компанию для составления такого заявления.

В зависимости от того, было ли досудебное обращение в комиссию при Росреестре, при обращении в суд необходимо подготовьте административное исковое заявление об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости или административное исковое заявление об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Разъяснения по рассмотрения дел судами содержатся в постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 30.06.2015 N 28 "О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости объектов недвижимости".

В соответствии с данным постановлением исковое заявление может содержать следующие требования: об установлении в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости или об изменении кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки, использованных при определении его кадастровой стоимости, в том числе об исправлении технической и (или) реестровой ошибки. При этом суд не будет рассматривать решение комиссии, даже если таковое имеется.

Административное исковое заявление должно отвечать требованиям ст. 125, ч. 1, 2 ст. 220, ч. 1 ст. 246 КАС РФ и содержать следующие сведения:

• наименование суда, в который вы направляете иск;
• Ф.И.О., место жительства или место пребывания заявителя, дату и место рождения; наименование или Ф.И.О. представителя, его почтовый адрес, сведения о высшем юридическом образовании - если иск подает представитель; номера телефонов, факсов, адреса электронной почты;
• наименование административного ответчика и его местонахождение, а также номера его телефонов, факсов и адрес электронной почты (если известны).

По делам об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной административными ответчиками являются государственный орган или орган местного самоуправления, утвердившие результаты определения кадастровой стоимости, и Росреестр.

По делам об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости в связи с выявлением недостоверных сведений об объекте оценки к участию в деле также привлекается Росреестр.

По делам об оспаривании решений, действий (бездействия) комиссии административными ответчиками являются комиссия и отделение Росреестра, при котором она создана;

• сведения о том, какие права и законные интересы нарушены;
• требования, а также основания и доводы, посредством которых обосновываются требования;
• сведения об обращении в комиссию и результатах его рассмотрения - если такое обращение подавалось;
• перечень прилагаемых к административному исковому заявлению документов или сведения о невозможности приложить к заявлению какие-либо документы.

Дело об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости рассматривается судом в течение двух месяцев со дня поступления искового заявления в суд. Срок рассмотрения может быть продлен максимум на один месяц. Дело об оспаривании решения, действий (бездействия) комиссии должно быть рассмотрено в течение одного месяца.

Если кадастровая стоимость объекта недвижимости была изменена по решению комиссии или суда, то для исчисления налога на имущество сведения о новой кадастровой стоимости применяются, по общему правилу, с 1 января года, в котором подано заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в ЕГРН кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания

Подготовлено "Персональные права.ру"

Понятие «кадастровая стоимость» дано в Федеральном законе № 135-ФЗ от 29.07.1998г. «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», в соответствии со ст.3 которого кадастровая стоимость – это стоимость, установленная в результате проведения государственной кадастровой оценки (далее – ГКО) или в результате рассмотрения споров о результатах определения кадастровой стоимости либо определенная в отношении вновь учтенных, ранее учтенных объектов недвижимости и объектов недвижимости, в отношении которых произошло изменение их количественных и (или) качественных характеристик.

Сроки проведения ГКО : ГКО проводится в соответствии с гл. III.1 Федерального закона № 135-ФЗ по решению исполнительного органа государственной власти субъекта Российской Федерации или в случаях, установленных законодательством субъекта Российской Федерации, по решению органа местного самоуправления не чаще чем один раз в течение трех лет с даты, по состоянию на которую была проведена государственная кадастровая оценка.

Где указывается кадастровая стоимость: сведения о кадастровой стоимости носят общедоступный характер, являются сведениями федерального государственного информационного ресурса.

В государственном кадастре недвижимости (далее – ГКН) содержатся сведения о кадастровой стоимости (согласно пп. 11 п. 2 ст. 7 Федерального закона № 221-ФЗ от 24.07.2007г. «О государственной кадастре недвижимости». Кроме того, кадастровая стоимость указывается и в кадастровой выписке, и кадастровом паспорте. Для снижения кадастровой стоимости предварительно мы делаем запрос сведений из ГКН в форме кадастровой справки о кадастровой стоимости объекта недвижимости (пп. 4.1 п. 2 ст. 14 Федерального закона № 221-ФЗ).

Для чего устанавливается кадастровая стоимость

Кадастровая стоимость земельных участков и отдельных объектов недвижимого имущества устанавливается для целей налогообложения и в иных , предусмотренных законами случаях (например, при выкупе или аренде земельного участка, находящегося в в государственной или муниципальной собственности).

Для целей налогообложения : налоговая база определяется исходя из кадастровой стоимости в следующих случаях:

1) налог на имущество организаций (п.2 ст. 375, 378.2 НК РФ);

• административно-деловые центры и торговые центры (комплексы) и помещения в них;
• нежилые помещения, назначение которых в соответствии с кадастровыми паспортами или документами технического учета предусматривает размещение офисов, торговых объектов, объектов общественного питания и бытового обслуживания либо которые фактически используются для вышеуказанных целей;
• объекты недвижимого имущества иностранных организаций, не осуществляющих деятельность в РФ через постоянные представительства…
• жилые дома и жилые помещения, не учитываемые на балансе в качестве объектов основных средств в порядке, установленном для ведения бухгалтерского учета.

2) налог на имущество физических лиц (ст. 402 НК РФ).

• жилой дом;
• жилое помещение (квартира, комната);
• гараж, машино-место;
• единый недвижимый комплекс;
• объект незавершенного строительства;
• иные здание, строение, сооружение, помещение.

В соответствии с Законом Краснодарского края от 04.04.2016г. №3368-КЗ «Об установлении единой даты начала применения на территории Краснодарского края порядка определения налоговой базы по налогу на имуществу физических лиц исходя из кадастровой стоимости объектов налогообложения» такой датой является 1 января 2017 года.

3) земельный налог (ст. 390 НК РФ)

• земельные участки, расположенные в пределах муниципального образования, на которых введен земельный налог

Для иных целей:

• для определения выкупной цены/ арендной платы земельного участка в договоре купли-продажи/аренды участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности в случаях, предусмотренных действующим законодательством;

Порядок оспаривания результатов определения кадастровой стоимости

1. Органы, рассматривающие заявления об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости:

а) комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости.

Действует в соответствии с порядком, установленным Приказом Минэкономразвития РФ № 263 от 04.05.2012г.

Комиссия создается в каждом субъекте РФ при территориальном органе, осуществляющим функции по государственной кадастровой оценке.
В Краснодарском крае это Комиссия по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости при Управлении Росреестра по Краснодарскому краю (350063, ул. Ленина, 28, г. Краснодар)

б) суды

• верховный суд республики, краевой, областной суд, суд города федерального значения, суд автономной области, суд автономного округа по месту нахождения заказчика работ либо государственного органа, определившего кадастровую стоимость

Судом, рассматривающим заявления о пересмотре кадастровой стоимости объектов недвижимости, находящихся на территории Краснодарского края, является Краснодарский краевой суд.

С 15.09.2015г. суд рассматривает указанную категорию дел в соответствии с Кодексом об административном судопроизводстве (КАС).

2. Кто может оспаривать : с заявлением, административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться физические и юридические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности, а также органы государственной власти, органы местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

Т.е. помимо собственников, оспаривать могут арендаторы (если арендная плата рассчитывается исходя из кадастровой стоимости), лица, имеющие исключительное право выкупа или аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, если выкупная цена или арендная плата исчисляется исходя из кадастровой стоимости.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами в суде и комиссии, физическими лицами – в суде или комиссии, т.е. для физических лиц предварительное обращение в комиссию не является обязательным, а для юридических лиц предварительный порядок обращения в Комиссию является досудебным порядком урегулирования спора.

3. Основания для оспаривания:

а) установление в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату установления кадастровой стоимости;

б) недостоверность сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости (в т.ч. техническая или кадастровая ошибка).

4. Форма предъявления требований :

а) в Комиссию – заявление о пересмотре кадастровой стоимости

• заявление о пересмотре кадастровой стоимости;
• об оспаривании решения или действия (бездействия) Комиссии.

5. Перечень документов, прилагаемых к заявлению о пересмотре кадастровой стоимости :

• кадастровая справка о кадастровой стоимости объекта недвижимости;
• нотариально заверенная копия правоустанавливающего или правоудостоверяющего документа на объект недвижимости в случае подачи заявления лицом, обладающим правом на объект недвижимости;
• отчет , составленный на бумажном носителе и в форме электронного документа (если подается заявление об установлении в отношении объекта недвижимости рыночной стоимости);
• положительное экспертное заключение СРО (17.1. Закона об оценочной деятельности «Экспертиза отчета проводится на добровольной основе на основании договора между заказчиком экспертизы и саморегулируемой организацией оценщиков».) – не является обязательным документом;
• документы, подтверждающие наличие кадастровой или технической ошибки (в случае, если подается заявление о пересмотре кадастровой стоимости в связи с недостоверными сведениями об объекте недвижимости);
• документы, свидетельствующие о соблюдении досудебного порядка (рассмотрения заявления в комиссии) – для юридических лиц при подаче заявления в суд;
• документ об оплате государственной пошлины (в суд).

О практике обжалования решения комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости в области рассказывает начальник отдела правового обеспечения Управления Росреестра по Курской области Ирина Додонова

- Ирина Николаевна, кем могут быть оспорены результаты определения кадастровой стоимости.

- Основанием для подачи заявления о пересмотре кадастровой стоимости могут быть недостоверность сведений о земельном участке, использованных при определении его кадастровой стоимости, а также установление его рыночной стоимости. Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены: физическими и юридическими лицами, если такие результаты затрагивают права и обязанности этих лиц;

органами госвласти, местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности.

В случае несогласия с результатами кадастровой оценки, какие существуют способы оспаривания ее результатов?

Имеется два способа, как оспорить оценку. Первый вариант - в судебном порядке, путем обращения в арбитражный суд. По решению суда в государственный кадастр недвижимости будут внесены необходимые изменения.

Второй вариант – решить спор во внесудебном порядке путем подачи заявления в специальную комиссию по оспариванию кадастровой стоимости. В Курской области такая комиссия создана в 2012 году при Управлении Росреестра по Курской области, находящегося на улице 50 лет Октября, д. 4/6. Комиссия в течение месяца обязана рассмотреть заявление и принять соответствующее решение.

- В комиссию можно обратиться в любой момент?

Оспорить результаты определения кадастровой стоимости в комиссии возможно только в течение 6 месяцев с даты внесения такой стоимости в государственный кадастр недвижимости, в том числе в случаях определения кадастровой стоимости в соответствии с Законом об оценочной деятельности при изменении качественных и (или) количественных характеристик объектов недвижимости, влекущих за собой изменение их кадастровой стоимости, а также при учете ранее не учтенных объектов недвижимости. При этом шестимесячный срок исчисляется с даты внесения в государственный кадастр недвижимости ранее не учтенного объекта недвижимости или с даты внесения соответствующих изменений.

Сведения о дате внесения кадастровой стоимости в государственный кадастр недвижимости можно уточнить в разделе «Справочная информация по объектам недвижимости в режиме online » на сайте Росреестра.

Упрощена ли процедура оспаривания кадастровой стоимости через комиссию? Приведите примеры из практики, которая только начала формироваться.

Законодательством предусмотрена возможность обжалования решений комиссии в суде.

В 2012 году в комиссию поступило 6 заявлений по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость (5 заявлений отклонено, 1 рассмотрено на заседании и вынесено отрицательное решение). Заявлений по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию не поступало.

В 2013 году в комиссию поступило 2 заявления от юридических лиц по основаниям установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости на дату, по состоянию на которую была установлена его кадастровая стоимость. Все заявления не были приняты к рассмотрению по причине отсутствия всех необходимых документов, предусмотренных законодательством, и (или) нарушения шестимесячного срока подачи заявления, установленного Законом об оценочной деятельности. Заявлений по основаниям недостоверности сведений об объекте недвижимости, использованных при определении его кадастровой стоимости, в комиссию не поступало.

Сразу же после создания комиссии в связи с вынесением ею отрицательного решения в курской области начала формироваться судебная практика. Приведу пример из судебной практики Росреестра. В 2012 году в комиссию поступили документы от юридического лица о пересмотре кадастровой стоимости земельного участка. По результатам рассмотрения поданных документов вынесено решение об отклонении заявления, которое было обжаловано обществом в Арбитражном суде Курской области.

Заявитель в суде просил признать недействительным и отменить решение комиссии, а также удовлетворить Управлением Росреестра по Курской области заявление общества о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости земельного участка, уменьшив ее до величины рыночной стоимости, определенной в отчете. Дело длилось более одного года, так как судебная практика по данной категории споров не сформирована. После многочисленных заседаний суд вынес решение: признать недействительным и отменить решение комиссии, а в остальной части требований отказать заявителю.

Суды первой и апелляционной инстанции посчитали, что при наличии положительного экспертного заключения саморегулируемой организации оценщиков в отношении альтернативного отчета об определении рыночной стоимости земельного участка комиссия должна принимать решение об установлении кадастровой стоимости в размере рыночной, размер которой значительно ниже (на 30-99 %). То есть суды сделали вывод, что отчет об определении рыночной стоимости является надлежащим доказательством рыночной стоимости объекта недвижимости. Однако суд кассационной инстанции выводы суда опроверг, судебные акты отменил и направил дело на новое рассмотрение.

Комиссия вправе проводить методический анализ отчета об оценке, экспертного заключения и иных документов с целью установления достоверности документов и принятия законного решения.

Суды рассмотрели спор с использованием ненадлежащей процедуры арбитражного судопроизводства, неверно определив предмет доказывания по делу. Фактически возник спор о действительной (реальной) стоимости земельного участка.

Выводы суда кассационной инстанции подтверждают, то, что вопрос о законности определения рыночной стоимости земельных участков, указанной в отчетах об ее определении, остается открытым. Процедура пересмотра кадастровой стоимости через комиссию не упрощена.